"정년 걱정 없이 70세까지 일할 수 있는 자격증이 있다면?" 이 질문에 가장 먼저 떠오르는 답이 바로 주택관리사(보)입니다.
대한민국 전체 주택의 70% 이상이 아파트를 비롯한 공동주택으로 구성된 지금,
이를 관리할 전문 인력의 수요는 구조적으로 고정되어 있습니다.
특히 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 시작되면서 '제2의 직업'을 찾는 중장년층에게 주택관리사는 가장 현실적인 대안으로 주목받고 있습니다. 실제로 2025년 제28회 시험 합격자의 과반이 50대였다는 통계가 이를 증명합니다.
이 글에서는 2026년 공동주택 관리 제도의 변화, 최신 시험 결과 분석, 1차와 2차 시험의 난이도 차이,
그리고 합격을 위한 전략까지 종합적으로 정리했습니다.
주택관리사(보)란?
주택관리사(보)는 공동주택(아파트, 연립주택 등)의 관리사무소장으로 근무하며 입주민의 쾌적한 주거 환경을 조성하는 국가공인 전문 자격입니다. 300세대 이상 또는 승강기가 설치된 150세대 이상의 공동주택에는 반드시 주택관리사(보) 자격을 가진 관리소장을 배치해야 하므로, 법적으로 안정적인 수요가 보장됩니다.
주요 업무는 시설물 유지·보수 관리, 관리비 부과 및 회계 업무, 입주자대표회의 운영 지원, 입주민 민원 처리 및 갈등 조정, 장기수선계획 수립 및 집행 등입니다. 과거에는 단순 시설 관리에 머물렀다면, 현재는 법률·회계·커뮤니티 관리까지 아우르는 종합 주거 서비스 전문가로 역할이 확대되고 있습니다.
왜 '정년 없는 평생 직업'이라고 부르는가
주택관리사가 중장년층에게 각광받는 이유는 명확합니다.
첫째, 법적 의무 배치로 인한 안정적 수요입니다.
신규 아파트 공급이 다소 줄더라도 기존 공동주택 재고는 노후화되면서 더욱 전문적인 관리를 필요로 합니다.
주상복합, 오피스텔, 임대주택 등 관리 대상도 지속적으로 확대되고 있습니다.
둘째, 실질적인 정년 연장이 가능합니다.
통상적인 정년(60세) 이후에도 촉탁직 형태로 근무하거나 위탁관리 회사 소속으로 70대까지 현역 활동이 가능합니다.
실제 현장에서 70세 이상 관리소장을 어렵지 않게 만날 수 있습니다.
셋째, 경력과 연륜이 경쟁력이 됩니다.
주택관리 업무는 입주민 민원 처리, 갈등 조정, 협력업체 관리 등 대인 관계 능력이 중요합니다.
사회적 경험이 풍부한 중장년층이 오히려 유리한 분야입니다.
제28회 시험 합격자 연령 분포를 보면, 50대가 806명으로 전체의 49.6%를 차지하여 압도적 1위를 기록했습니다.
이어서 60대 이상이 369명(22.7%), 40대가 325명(20.0%)이었습니다.
반면 20대는 16명, 30대는 108명에 불과해 전체의 10% 미만이었습니다.
이 통계는 주택관리사가 '인생 2막'을 준비하는 중장년층에게 최적화된 자격증임을 보여줍니다.
주택관리사 연봉 및 처우
급여는 근무 단지의 규모, 지역, 관리 방식(자치/위탁), 경력에 따라 편차가 큽니다.
신입 기준으로 500세대 미만 공동주택은 월 250만~350만 원(연봉 약 3,000만~4,200만 원), 500세대 이상은 월 350만~450만 원(연봉 약 4,200만~5,400만 원) 수준입니다.
경력자 기준으로 중형 단지 소장은 연봉 약 4,000만~5,500만 원, 대단지(1,000세대 이상) 소장은 연봉 약 6,000만~8,000만 원, 서울 강남권 고급 아파트 소장은 연봉 7,000만 원 이상도 가능합니다.
최근 서울 강남구 소재 아파트 채용 공고 기준 신입 주택관리사(보) 연봉이 약 4,530만 원으로 제시된 사례도 있어, 전문 자격증 소지자로서의 대우가 확인됩니다. 중요한 점은 경력이 쌓이고 더 큰 단지로 이직할수록 급여 상승 기회가 열려 있다는 것입니다.
2026년 공동주택 관리 제도 변화 핵심
2026년은 공동주택 관리 현장에 있어 제도적 전환점이 됩니다.
수험생 입장에서는 이러한 법령 변화가 시험 문제로 직결되므로 반드시 숙지해야 합니다.
가장 주목할 변화는 과태료 기준의 대폭 완화입니다.
기존 500만 원 상한이었던 행정 신고 의무 위반(관리방법 결정/변경 신고, 관리규약 제·개정 신고, 입주자대표회의 구성 신고 위반), 정보 공개 의무 위반(관리비 내역 미공개 또는 거짓 공개), 재무 건전성 위반(장기수선충당금 미적립, 보증보험 관련 서류 미제출) 등이 모두 300만 원으로 하향 조정됩니다. 이는 관리 현장의 과도한 부담을 경감하고, 위반 행위의 경중에 따라 합리적으로 처분하려는 정책 방향을 반영합니다.
반면 안전 관리 책임은 강화됩니다.
오토발렛 등 최신 기계식 주차장 설치 허용에 따른 관리 기준이 신설되고, 필로티 구조 아파트의 화재 안전 성능 보강 절차가 간소화됩니다. 또한 층간소음 범위와 기준이 국토교통부·환경부 공동부령으로 명확히 정립되어 갈등 중재의 판단 근거가 됩니다.
세제 지원 연장도 중요합니다.
전용면적 135㎡ 이하 공동주택의 일반관리·경비·청소 용역에 대한 부가가치세 면제가 2028년 말까지 연장되어 관리비 부담 완화와 고용 안정에 기여합니다.
2025년 제28회 시험 결과 분석
최신 시험 데이터는 2026년 시험을 준비하는 수험생들에게 가장 중요한 지표입니다.
1차 시험의 경우 접수인원 22,406명 중 합격자는 2,952명으로 합격률 15.8%를 기록했습니다. 최근 5년 연속 응시자가 증가하는 추세이며, 회계원리 평균 점수는 43.93점, 공동주택시설개론 과락률은 역대 최고인 56.92%를 기록했습니다.
2차 시험의 경우 선발예정인원 1,600명에 동점자 24명을 포함하여 최종 1,624명이 합격했습니다. 합격률은 42.83%로 전년도 55.33% 대비 12.5%p 하락했습니다. 합격선(커트라인)은 평균 68.75점, 최고 점수는 평균 94.75점이었습니다.
과목별 채점 결과를 보면 주택관리관계법규의 평균 점수가 60.74점으로 전년도 67.40점 대비 6.66점이나 폭락했습니다.
과락자는 321명으로 전년 대비 2배 급증했습니다. 반면 공동주택관리실무는 평균 68.64점으로 안정적이었고 최고점이 100점이 나올 정도로 평이하게 출제되었습니다.
핵심 분석 결과를 정리하면, 주택관리관계법규가 합격의 당락을 가르는 '킬러 과목'으로 부상했습니다.
출제진이 상대평가 변별력 확보를 위해 지엽적인 법령 조항, 벌칙 규정, 최신 개정 법령까지 꼼꼼하게 출제한 것으로 분석됩니다.
2026년 제29회 시험 일정
한국산업인력공단에서 공고한 2026년 시험 일정은 다음과 같습니다.
1차 시험의 경우 원서접수는 2026년 5월 11일(월)~15일(금), 빈자리 추가접수는 6월 18일(목)~19일(금), 시험 시행일은 6월 27일(토), 합격자 발표는 7월 29일(수)입니다. 시행 지역은 서울 등 전국 16개 지역입니다.
2차 시험의 경우 원서접수는 2026년 8월 10일(월)~14일(금), 빈자리 추가접수는 9월 10일(목)~11일(금), 시험 시행일은 9월 19일(토), 합격자 발표는 12월 2일(수)입니다. 시행 지역은 서울 등 9개 주요 거점 지역입니다.
지방 거주 수험생은 2차 시험 시 이동 및 숙박을 미리 고려해야 합니다.
1차 시험 난이도 및 과목별 전략
1차 시험은 절대평가로 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격합니다. 경쟁자와 상관없이 '나와의 싸움'입니다.
민법의 경우 판례 위주 출제가 특징입니다.
조문 암기보다 판례 결론을 이해하고, 사례형 문제에 대비해야 합니다. 민법에서 70점 이상 확보해야 다른 과목의 부족분을 메울 수 있습니다.
회계원리는 '과락의 무덤'으로 불리며 수험생들이 가장 두려워하는 과목입니다.
계산 문제 비중이 높고 시간이 부족합니다. 전략은 100점을 목표로 하지 말고 50~60점 방어를 목표로 기본 개념(자산·부채·자본, 결산 수정 분개)을 확실히 마스터하는 것입니다. 매일 계산기를 두드리며 감각을 유지해야 합니다.
공동주택시설개론은 건축 기사 수준의 생소한 용어가 많아 휘발성이 강합니다.
제28회 시험에서 과락률 56.92%를 기록했습니다. 구조보다는 설비 파트가 2차 시험과 연계되므로 집중 학습하고, 그림과 도해로 구조를 이해한 뒤 암기 사항은 두문자를 활용합니다.
2차 시험 난이도 및 과목별 전략
2차 시험은 상대평가로 선발예정인원(약 1,600명) 내에서 고득점자 순으로 합격자를 결정합니다.
'남보다 한 문제라도 더 맞춰야' 하는 등수 싸움입니다.
주택관리관계법규의 경우 주택법, 공동주택관리법 등 13개 이상 법령을 다룹니다.
제28회 평균 60.74점으로 '킬러 과목' 확정입니다. 전략으로는 2026년 개정 사항(과태료 기준 완화, 기계식 주차장, 필로티 화재 안전 등)이 출제 0순위이므로 반드시 숙지해야 합니다.
빈출 개념 TOP 30을 선별하여 완벽히 암기하고, 벌칙 및 과태료 조항을 표로 정리하여 헷갈리지 않게 해야 합니다.
공동주택관리실무의 경우 주관식 단답형이 포함되어 정확한 용어 암기가 필수입니다.
제28회에서는 평이하게 출제되어 최고점 100점도 나왔습니다.
전략으로는 주관식 대비를 위해 눈으로만 보지 말고 직접 써보며 연습해야 합니다.
하자보수 청구 절차, 장기수선계획 수립 절차 등 프로세스를 이해하고, 관계법규와 연계하여 학습하면 시너지가 납니다.
2026년 합격을 위한 시기별 학습 로드맵
1단계인 1~4월은 기본 이론 및 1차 집중 기간입니다.
1차 3과목 기본 이론을 2회독 이상 완료하고, 민법 판례와 회계원리 기초를 다져야 합니다.
2단계인 5~6월은 1차 실전 모의고사 및 마무리 기간입니다.
기출문제와 모의고사로 실전 감각을 익히고, 회계원리 시간 배분 연습에 집중합니다.
3단계인 7~9월은 2차 올인(골든타임) 기간입니다.
1차 시험 직후 바로 2차 학습에 돌입합니다. 관계법규 개정 사항 체크, 관리실무 주관식 암기를 병행하고, 빈출 지문 괄호 넣기 연습으로 디테일을 잡아야 합니다.
반드시 2026년 대비 최신판 교재를 사용해야 합니다. 법령 개정이 빈번하므로 중고 교재 사용 시 치명적인 실수로 이어질 수 있습니다.
마무리
주택관리사(보)는 '누구나' 도전할 수 있지만 '아무나' 합격할 수는 없는 전문 자격증으로 진화했습니다.
2020년 상대평가 전환 이후 2차 시험의 경쟁은 갈수록 치열해지고 있습니다.
그러나 합격만 한다면 정년 걱정 없이 70대까지 일할 수 있는 몇 안 되는 직업입니다.
50대 합격자가 과반을 차지한다는 사실은, 지금 이 순간에도 '인생 2막'을 위해 책상 앞에 앉은 많은 분들에게 희망의 메시지가 됩니다.
2026년, 철저한 분석과 전략으로 준비된 자만이 이 안정적인 시장의 주인공이 될 수 있습니다.
[안내] 본 글은 2025년 12월 기준 공개된 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 시험 일정, 선발 인원, 법령 개정 사항 등은 변동될 수 있으므로, 한국산업인력공단(Q-Net), 대한주택관리사협회 공식 사이트에서 최신 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.
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